广东高院发布房屋买卖合同纠纷典型案例

今天，广东省高级人民法院发布一批房屋买卖合同纠纷典型案例。案例涉及商品房预售、二手房交易两种主要合同类型，涵盖了销售广告、出卖人告知义务、商品房交付标准、违约免责事由、一房二卖、贷款未获批准、虚假交易、违法搭建等多个热点问题，保障民生权益、鼓励诚实守信、构建良性交易秩序，体现了广东法院充分发挥审判职能作用，不断加大房地产交易司法治理力度，为营造法治化营商环境提供服务保障的司法实践。

据了解，今年前三季度，广东省商品住宅销售额超1万亿，占全国销售额的12.6%。1-10月，全省法院共新收一审房屋买卖合同纠纷案件26441件，同比下降20.14%；诉前调解有关纠纷58206件，共23930件调解成功；审结案件24168件，其中16482件适用小额诉讼或简易程序，5911件调解或撤诉，调撤率近四分之一，纠纷源头化解和实质性化解效果明显。

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购房人申请贷款未获批准后未依约补足房款的责任

——某房地产公司诉吕某商品房预售合同纠纷案

基本案情

2021年3月27日，某房地产公司与吕某签订商品房预售合同，约定房屋价款1113702元。付款方式为2021年3月27日现金付款334702元；2021年4月3日前申请商业贷款779000元。双方签订补充协议约定：银行不审批买受人的按揭申请，买受人在银行批复的七日内未向出卖人一次性付清全部房款的，出卖人有权按未付房款每日万分之一收取滞纳金或解除合同，出卖人解除合同的，买受人需向出卖人支付总房价款10%的违约金。若由于买受人违约导致出卖人主张权利的（包括但不限于追偿房价款等），出卖人有权要求买受人承担因此发生的一切费用及经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费等）。2021年8月14日，某房地产公司向吕某发函，要求吕某于2021年8月29日前支付尚欠房款。吕某签收该函后未按时支付剩余购房款，某房地产公司遂诉至法院，请求判决解除合同并承担违约责任。

裁判结果

中山市第二人民法院经审理认为，吕某自愿与某房地产公司签订合同，应当按照约定全面履行合同义务。吕某未按约支付购房款的行为已构成违约，某房地产公司诉请解除合同，并按照合同约定要求吕某支付违约金111370.2元，于法有据，予以支持。某房地产公司提交委托代理合同及发票证实其因实现本案债权已支出律师费5000元，该费用依约应由吕某承担。

典型意义

按揭贷款为购房者普遍采用的支付方式。本案特殊性在于，合同约定按揭贷款未获审批时购房者应自行补足余款，该约定合法有效。无论购房者贷款审批未获批准是否因自身原因导致，未补足余款的，购房者均应承担违约责任。合同存在此类约定的，购房者应结合自身实际审慎签订，减少违约风险。