十多年前购买了一套二手房，好不容易还清了银行的按揭贷款，但因采用的是卖方原来的按揭合同，卖方认为买方的逾期还贷行为导致自己信用受损，因而拒绝协助办理过户手续。近日，市第二人民法院对此作出判决：买方应偿还卖方垫付的1万余元购房款，卖方应协助买方办理过户手续。
　　■起诉：卖家不协助房产过户被告上法院
　　2000年6月，阿伟（化名）通过向建行按揭方式购买了小榄镇金菊花园的一套楼房和一间车库，按揭期限为2000年10月至2015年10月。建行如约向阿伟发放了贷款，而阿伟所购的房屋及车库均抵押在建行中山分行名下。
　　2002年11月5日，阿伟与阿钟（化名）签订协议，约定将上述房子和车库予以转让。协议约定：签约之日，阿钟一次性给予阿伟7万元，至于建行尚有的14万余元按揭贷款，则由阿钟以阿伟的名义继续履行分期偿还。当阿钟代替阿伟偿还完按揭贷款后，阿钟必须在合理时间内通知阿伟，阿伟则必须在3个月内办理借款抵押登记解除手续，并办理房产及车库的过户手续。
　　协议签订后，阿钟当即支付了阿伟7万元，阿伟也将其在建行所开设的专门用于还贷的银行存折交给阿钟，由阿钟负责每月偿还一定数额的贷款给银行。涉案房产及车库也交给阿钟控制并使用。阿钟于2015年1月提前还完了按揭贷款本息，涉案房产及车库的抵押登记也已于同年3月注销解除。但阿伟却一直没有为阿钟办理过户登记手续。
　　今年5月，阿钟向第二人民法院提起诉讼，请求法院判令阿伟协助自己将涉案房产办理过户到阿钟名下。
　　■辩护：买家逾期还贷造成卖家信用受损
　　阿伟辩称，阿钟至今还欠自己1万余元的供楼款，所以自己有权拒绝办理过户手续。阿伟还向银行提起反诉。其反诉状称，2013年6月，阿伟与益阳市某开发公司约定以按揭方式购买该公司在益阳市开发的一套住宅。但在申请房贷时，益阳方面的银行反馈，阿伟有两笔逾期还款，存在不良信用记录，因而拒绝放贷。经阿伟查询，原来这是由于阿钟没有按照银行规定还款所致。为了取得银行贷款，阿伟于2015年1月帮阿钟垫付了1万余元的供楼款。然而，银行方面依然以信用不良为由拒绝放贷。无奈，阿伟只得以月息2分的利率向私人借贷，以履行与益阳方面的购房合同。
　　阿伟认为，由于阿钟的逾期还贷行为损害了自己的信用，不仅导致自己的信誉受损，也导致直接的经济损失。阿伟请求法院判令阿钟返还自己垫付的1万余元购房款，并赔偿自己向私人借款的利息损失27万余元，还要赔偿精神损失费5000元。
　　阿钟承认阿伟为自己垫付了购房款，并表示愿意归还，但这一事实并不影响阿伟的过户义务。由于还贷存折是以阿伟名义开的户，在长达十余年的还贷期内，自己无法掌握账户的准确信息，偶尔有未按期还贷的现象，责任不在己方，所以拒绝赔付阿伟的高额利息及精神损失。
　　■判决：卖方行为有违诚实信用原则
　　法院认为，阿伟向阿钟出售房屋，阿钟支付了购房款，并愿意归还阿钟的垫付款，阿钟以尚余部分购房款为由拒绝办理过户手续没有法律依据，法院予以驳回。
　　在长达十余年的还贷期内，阿钟一直能依约足额归还贷款，造成逾期是近5年内的事，且没有发生过90天以上的逾期，可见阿钟是积极谨慎地履行合同。由于阿钟手中的还贷存折是阿伟的户头，在存折明细打满之后，必须由阿伟出面才能到银行更换新的存折。在阿伟没有配合阿钟更换存折的情况下，阿钟无法准确掌握资金余额情况，因此造成的逾期还贷责任不在阿钟。
　　阿钟与益阳方面签订购房合同的时间是2015年4月，而其借款时间发生在2014年年底至2015年年初之间，没有证据证明此借款是被用于支付益阳的购房款。“退一步说，认购书约定的定金只有2万元。阿伟在明知自己信用记录受影响不能办理贷款的情况下，仍然为履行商品房买卖合同借款并支付高额利率，故而要求阿钟承担该方面的损失达20多万元，有违诚实信用原则，不符合减损规则要求”，所以要求阿钟赔偿此笔损失并支付精神赔偿法院予以驳回。
　　法院判决：阿钟在3日内向阿伟返还1万余元垫付款，阿伟在7日内协助阿钟办理涉案房产及车库的过户手续。双方对此判决均未上诉。判决已经生效。
　　■说法：用卖家名义还贷对买卖双方均有风险
　　广东展法律师事务所律师吴崇岳对记者说，购买二手按揭房产一般有三种付款方式：其一是由卖家提前还贷取消抵押后将房屋过户给买家，买家取得房产证后如果仍然需要按揭贷款，自己再重新申请按揭手续；其二是买家卖家及原按揭银行三方商定办理转按揭手续，房屋过户给买家，银行以买家房屋贷款方式将购房款交付卖家，由买家以分期（按揭）方式偿还房屋贷款；第三种就是本案的情况，买家借用卖家的名义履行原来的按揭合同，按揭款实际由买家支付。
　　吴崇岳提醒读者，选用第三种方式时务必谨慎，因为房产虽然事实上已经交付买方，但法律上的产权依然属于卖方。在长达十年甚至更长的还贷期内，可能发生诸多不可预测的情形，比如卖家失去联系、去世、因负债导致房屋被法院查封等等情形；买家也存在去世要将房屋所有人变更为继承人等情形。这些情形将导致房屋无法过户、即使能过户，手续也比较多，比较麻烦。具体说来，卖方的风险就是如本案所出现的情况，当买家未能按时还贷时，将导致卖家信用受损，导致卖家无法再贷款、无法购房、无法办信用卡，甚至无法去出国。