付了80 万定金要认购一幢豪宅，市民陈先生随后才发现房子的使用年限只剩下55年，而且该小区认购以后就降价了。陈先生以开发商无法办理商品房按揭贷款手续为由，起诉要求退还定金等；同时，开发商也以陈先生拒签合同构成严重违约提出反诉，要求解除认购协议书并判决陈先生支付的定金160余万元归开发商所有。究竟谁违约在先？6月13日，市第二法院通报了这起房地产买卖合同纠纷的判决。

　　●付了80 万定金认购豪宅，购房合同迟迟未签

　　2012年12月7日,陈先生与东凤镇一开发商签订认购协议，他以808万元认购小区一期95幢物业，该幢物业预售建筑面积为643.31平方米。陈先生支付了定金80.8万元，开发商出具相关收据。

　　2013年1月10日，陈先生又向开发商支付了162.2万元，开发商又出具了一份定金收据。“这162.2万实际上是购房款，是开发商单方面书写为定金，我当场要求他们更改，开发商则称都是冲抵房款的无需修改。”陈先生说。

　　2013年3月23日，陈先生向开发商支付了办证费242400元、物业维修基金款19299.3元。但是，双方的商品房买卖合同却在接下来的一年时间里都迟迟没有签订。2014年2月27日，开发商先是向陈先生发出通知函，要求他3天内到售楼中心签合同并办理按揭手续。

　　半年后，开发商向陈先生发出了律师函，以陈先生没有在规定时间内签约及办理按揭为由，解除双方签订的认购书，并没收定金161.6万元；并于2014年8月17日办理退楼款81.4万元的手续，同时开发商将该物业另行出售。

　　●购房者起诉开发商遭反诉，究竟谁违约在先？

　　随后，陈先生也向开发商发出了律师函，双方在打了半年 “公函仗”后，到了法院互诉公堂。陈先生称，自己多次催促开发商后仍未办理购房按揭、也没有交付物业。

　　开发商则称，陈先生并未向他们提供任何办理银行按揭的相关资料，在签订认购书后，开发商催促陈先生签订商品房买卖合同，陈先生是看到豪宅降价所以不同意签订。

　　“我在认购时，开发商称物业使用年限为70年，但实际使用年限只有55年，因此开发商构成欺诈。”陈先生称双方对此曾经协商，开发商也明确答复可以予以补偿。陈先生认为，开发商对他因减少的使用年限作赔偿的要求置之不理，他有权要求退还所有的款项。

　　对此，开发商则称售楼中心对外公示的合同示范文本上明确载明，涉案物业的使用年限至2068年7月29日，而认购书上也记载陈先生已阅读了示范文本，所以开发商不构成欺诈。开发商反诉认为，陈先生拒签合同构成严重违约，应解除认购协议书并没收陈先生支付的160余万元定金。

　　●法院判购房者违约在先，80余万元定金打水漂

　　市第二法院经审理认为，陈先生主张开发商构成欺诈，但并没有提供任何证据证明，法院没有采信他的说法。那么，开发商是否没有为陈先生办理按揭贷款手续而构成违约？法院认为，陈先生和开发商约定的是购房者提交办理按揭所需文件，由开发商负责办理按揭贷款。

　　因此，购房者提交贷款资料，开发商办理按揭是有先后顺序的，但陈先生没有证据证明自己已经提交了办理按揭所需文件等资料，因此陈先生的行为已构成违约，导致合同被解除。根据法律规定，开发商有权没收定金，并向陈先生返还维修基金、办证费及购房款。

　　不过，虽然开发商在陈先生支付的第二笔款项（162.2万元）也注明了是定金，但双方在《认购书》明确约定了定金的数额及交付时间，陈先生也按照该约定实际交付了定金，因此，陈先生交的第一笔款项 （80.8万元）才是定金。

　　近日，市第二法院判令双方解除合同，开发商向陈先生返还购房款、办证费等共计188.3万余元；陈先生支付的定金80.8 万元归开发商所有。目前该判决已发生法律效力。